不動産売却のマイナス要因になるポイント【2021-02-15更新】 | 福岡市お客様満足度No,1エルももち

  • 不動産売却のマイナス要因になるポイント2021-02-15


    不動産の売却をするなら、皆さん誰しも少しでも高く売りたいと考えますよね。

    売却の際にマイナス要因となってしまうポイントとはどんな点なのでしょうか?
    もしかしたら不動産自体に何か問題があるかもしれませんし、敷地の特徴や周辺環境も売却価格に影響を与えることがあります。

    詳しく見ていきましょう!



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    □建物の築年数が経っている



    日本では原則的に、築年数が経つほど不動産の売却価値は下がると言われています。

    一般的に一戸建て築20年ほどで建物の価値がゼロとみなされる事が多く、ほぼ土地代だけの評価となってしまいます。

    マンションの場合も同様に、築年数が経てば経つほど売却価値は下がっていき築20年ほどで新築分譲時のほぼ半額となり、その後の価格推移は緩やかになる事が多いです。



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    ▶▶▶ 築20年以上の古い不動産を売却する際の注意点 ◀◀◀



    □築年数と比べて設備が痛んでいる



    室内の使用状況が悪く、築年数の割に汚れていたり、劣化が進んでいたりするとやはりマイナス要因となります。

    特にキッチン浴室などの水回りの設備の傷みや悪臭は購買意欲を大きく削ぐ原因になってしまうほか、購入後のリフォーム費用を考慮して売却価格を下げざるを得ないケースもあるので注意しましょう。



    □こだわりすぎた間取りや二世帯住宅など



    住宅にこだわりの強い人に多いケースが、注文住宅やマンションリノベーションによる個性的な間取りのお家です。

    特殊な間取りの不動産は購入を希望する人が通常よりも減ってしまうため、マイナス要因となる事があります。

    また、一軒家の中にキッチンや浴室が2つずつある二世帯住宅購入希望者が少なくなる間取りといえます。

    しかし、個性的な間取りにも魅力はたくさん詰まっているので、どのようにアピールしていくのかを担当の不動産会社としっかり相談していく事が大切となります。


    □土地の形状や方角



    住宅の中で最も好まれやすい方角南向き、その次は東向きと言われています。

    また、敷地が2方向の道路に接している角地の一戸建て角部屋のマンションは人気が高いです。

    その為、南東の角地(南東の角部屋)が最も高評価と言えるでしょう!

    裏を返すと、角地ではない北向きの不動産は南東向きに比べると購入希望者が減り、マイナス要因となる可能性が高くなります。

    方角をカバーするプラス要因をたくさん準備しておくことが重要です。


    □セットバックが必要な物件・再建築不可物件


    建築基準法では、幅4m以上の道路に2m以上接する「接道義務」があります。

    とくに古い一戸建ての場合はこの条件を満たしていないケースがあり、接道が幅4mに満たない場合は建て替えの際にセットバック(敷地の後退)を行わなければなりません。

    また、幅2m以下の細い路地で道路に接している旗竿地(はたざおち)「再建築不可物件」と呼ばれ、既存の建物を解体すると新たに家を建築する事ができません。

    このような特殊な敷地はマイナス要因となり、近隣の相場よりも売却価格が安くなってしまいます。

    ※旗竿地・・・道路(公道)に接する出入口部分が細い道路上の敷地になっていて、その奥に家の敷地がある形状の土地の事を指します。


    □最寄り駅からの距離が多いなどの周辺環境面



    駅から距離が遠い不動産ほど、売却価格にマイナスの影響を与えてしまいます。

    人それぞれ歩く速さは違いますが、一般的には徒歩10分を超えるかどうかが目安となっており、不動産業界では道路距離80m=1分と表示するように定められています。

    つまり、最寄り駅と不動産の距離が800mを超える「駅から少し離れている」と判断される事が多いです。

    また、売却したい不動産自体に特に問題はなくても、周辺環境によって価格が変動するパターンもあります。


    もちろん不動産のプラスな点も多々あると思いますが、どのお家にもマイナス要因があるというのも現状だと思います。


    マイナス要因をどのようにカバーしながら売却を行っていくか不動産会社の担当者としっかり話し合いを行う事がベストです。



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    ページ作成日 2021-02-15

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